임의경매와 강제경매는 둘 다 부동산이 경매에 부쳐지는 과정을 말하지만, 그 원인과 절차에 차이가 있습니다.
임의경매: 임의경매는 채무자 또는 부동산 소유자의 자발적인 요청에 의해 이루어집니다. 즉, 부동산 소유자가 자신의 부동산을 담보로 제공하고 대출을 받은 후, 대출금 상환에 실패했을 때 채권자가 채권 회수를 위해 경매를 신청하는 경우가 이에 해당합니다. 이 경우 채권자는 보통 은행이나 금융기관이며, 경매를 통해 대출금을 회수하려고 합니다.
강제경매: 강제경매는 법원의 판결이나 명령에 의해 강제적으로 이루어지는 경매입니다. 이는 주로 채무자가 채무 이행을 하지 않을 경우, 채권자가 법적 절차를 통해 부동산을 경매에 부치도록 하는 것입니다. 강제경매는 채무자의 의사와 상관없이 진행되며, 법원이 관리하고 집행하는 과정입니다.
요약하자면, 임의경매는 부동산 소유자의 자발적인 결정에 따라 이루어지며 주로 금융 채권을 회수하기 위해 사용됩니다. 반면, 강제경매는 채무 불이행에 대한 법적 조치로서 소유자의 의지와 무관하게 법원의 강제 집행을 통해 이루어집니다.
집행관이 해당 경매사건의 최고가매수신고인의 성명과 최고매수신고가격을 호창한 뒤 이의 없음을 확인한 후 그 경매사건의 매각절차가 종료되었음을 고지하기 전까지 공유자는 우선매수를 신고할 수 있고 그 후로는 절대 우선매수를 신고할 수 없습니다.
공유자가 매각기일 전에 우선매수를 신고해 다른 사람들이 입찰을 포기하게 한 후 매각기일에 우선매수를 포기하면 그 경매사건은 유찰될 수밖에 없습니다. 동일한 경매사건에서 공유자가 우선매수를 몇 회까지 신고, 철회할 수 있는지에 대한 법률규정은 없기 때문에 예전에는 공유자가 이런 방법을 반복적으로 사용해 결국 헐값에 낙찰 받는 일이 많았습니다. 그러나 요즘은 이런 꼼수는 허용되지 않습니다. 법률이 개정된 것은 아니지만 법원이 지분매각사건에는 공유자유선매수청구권의 행사를 1회로 제한하는 특별매각조건을 붙이기 때문입니다.
공유자가 우선매수를 신고하려면 매각되는 모든 부동산에 조금이라도 지분을 가지고 있어야 합니다. 가령 세 필지의 토지를 일괄하여 매각하는 사건에서 두 필지에 대해서만 지분을 가지고 있다면 공유자우선매수는 할 수 없습니다. 또 매각 부동산에 자기의 지분이 일부라도 포함되어 있다면 역시 공유자우선매수청구권은 인정되지 않습니다. 만약 한 사건에서 여러 사람의 공유자가 우선매수를 신고한 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 됩니다.
토지거래허가구역은 투기적인 거래가 성행할 우려가 있는 지역에 실사용 목적으로만 토지와 주택을 거래할 수 있게 하는 규제다. 땅 면적이 주거지역에선 6㎡, 상업지역에선 15㎡를 초과하는 거래는 관할 지자체에 허가를 받아야 한다. 허가 없이 계약을 체결하면 계약은 무효가 되며, 2년 이하 징역이나 토지가격 30%에 상당하는 금액 이하의 벌금을 내야 한다.
해당 일대에 포함된 부동산을 매매하는 경우 토지거래허가를 받아야 하지만, 경매로 나온 물건은 ‘민사집행법’의 예외 규정에 따라 별도의 지자체 거래 허가를 받지 않아도 되기 때문이다.
부동산의 표시 부동산의 표시는 3가지가 명시됩니다. – 1동의 건물의 표시와 건물내역 – 전유부분 건물의 표시 – 대지권의 목적인 토지의 표시 이렇게 3가지의 형식에 맞게 A4용지에 작성하시면 됩니다.
흔히 경매정보업체들이나 대법원경매싸이트에 부동산의 표시가 첨부되어 있으니 프린트해서 사용하시면 편리하게 사용할수 있습니다.
갑구 1. 2001년 02월 03일 등기접수 제 11111호 압류 2. 2003년 10월 10일 등기접수 제 22222호 가압류
국민주택채권 이것은 국세청 사이트 들어가면 제1종 국민주택채권 매입기준 이란 요율표가 있습니다. 구입한 주택의 시가에 맞게 요율대로 구입하시면 됩니다. 구입해서 할인하면 큰돈 안 들어 갑니다. 영수증 발부해 줍니다. 이것이 국민주택채권 매입필증 입니다 참고- 그래도 모르겠다- 등기소가셔서 완납증명서 등기부등본 보여주고 국민주택채권 사야하는데 얼마를 사야 되냐?고 물어보면 알려줍니다.
등록세 통지서 발급 /말소등록세 발급 물건지 관할구청에 가서 세무과 등록세과가 있습니다. 매각대금완납증명서보여주고 등록세 낼려고 한다라고 하면 직원이 고지서 발부해 줍니다. 이때, 등기부에 말소할 물건의 갯수를 파악하여 말소 등록세도 같이 발부해 달라고 하면 몇건이냐고 물어봅니다. 건수당 2,500원인가 그정도 합니다. 함께 발부 받으면 됩니다. 은행에 납부하고 영수증 필요함. 참고 : https://ystraveldiary.tistory.com/144