카테고리 보관물: 법원경매

임의경매와 강제경매의 차이

임의경매와 강제경매는 둘 다 부동산이 경매에 부쳐지는 과정을 말하지만, 그 원인과 절차에 차이가 있습니다.

  1. 임의경매: 임의경매는 채무자 또는 부동산 소유자의 자발적인 요청에 의해 이루어집니다. 즉, 부동산 소유자가 자신의 부동산을 담보로 제공하고 대출을 받은 후, 대출금 상환에 실패했을 때 채권자가 채권 회수를 위해 경매를 신청하는 경우가 이에 해당합니다. 이 경우 채권자는 보통 은행이나 금융기관이며, 경매를 통해 대출금을 회수하려고 합니다.
  2. 강제경매: 강제경매는 법원의 판결이나 명령에 의해 강제적으로 이루어지는 경매입니다. 이는 주로 채무자가 채무 이행을 하지 않을 경우, 채권자가 법적 절차를 통해 부동산을 경매에 부치도록 하는 것입니다. 강제경매는 채무자의 의사와 상관없이 진행되며, 법원이 관리하고 집행하는 과정입니다.

요약하자면, 임의경매는 부동산 소유자의 자발적인 결정에 따라 이루어지며 주로 금융 채권을 회수하기 위해 사용됩니다. 반면, 강제경매는 채무 불이행에 대한 법적 조치로서 소유자의 의지와 무관하게 법원의 강제 집행을 통해 이루어집니다.

저당권부질권

저당권부질권은 금융 및 법률 용어로서, 두 개의 보증 형태인 저당권과 질권이 결합된 것입니다. 각각의 개념을 먼저 살펴보겠습니다.

  1. 저당권 (Mortgage):
    • 저당권은 부동산과 같은 고정 자산을 담보로 제공하여 채무를 보증하는 권리입니다. 채무자가 채무를 이행하지 못할 경우, 채권자는 해당 자산을 매각하여 채무를 변제받을 수 있습니다. 저당권은 주로 부동산 담보 대출에서 사용됩니다.
  2. 질권 (Pledge):
    • 질권은 동산이나 권리(예: 주식, 채권 등)를 담보로 제공하여 채무를 보증하는 권리입니다. 채무자가 채무를 이행하지 못할 경우, 채권자는 담보로 제공된 동산이나 권리를 매각하거나 그 가치에서 변제받을 수 있습니다.

저당권부질권은 저당권과 질권의 특징을 모두 포함하는 보증 형태로, 보통 다음과 같은 상황에서 사용됩니다:

  • 이중 보증: 한 가지 담보로는 충분하지 않은 경우, 부동산(저당권)과 동산 또는 권리(질권)를 함께 담보로 제공하여 보증의 안전성을 높이는 방법입니다.
  • 복합 자산 담보: 복합적인 자산 포트폴리오를 담보로 설정하여 보다 큰 금액의 대출을 받을 때 활용할 수 있습니다.

이러한 형태의 보증은 채권자에게 더 많은 안전을 제공하며, 채무자 입장에서는 보다 높은 금액을 대출받을 수 있는 장점이 있습니다.

공유자 우선매수 1회에 한함

Overview : 경매에서 지분매각시 “공유자 우선매수 1회에 한함”의 뜻은?

집행관이 해당 경매사건의 최고가매수신고인의 성명과 최고매수신고가격을 호창한 뒤 이의 없음을 확인한 후 그 경매사건의 매각절차가 종료되었음을 고지하기 전까지 공유자는 우선매수를 신고할 수 있고 그 후로는 절대 우선매수를 신고할 수 없습니다.

공유자가 매각기일 전에 우선매수를 신고해 다른 사람들이 입찰을 포기하게 한 후 매각기일에 우선매수를 포기하면 그 경매사건은 유찰될 수밖에 없습니다. 동일한 경매사건에서 공유자가 우선매수를 몇 회까지 신고, 철회할 수 있는지에 대한 법률규정은 없기 때문에 예전에는 공유자가 이런 방법을 반복적으로 사용해 결국 헐값에 낙찰 받는 일이 많았습니다. 그러나 요즘은 이런 꼼수는 허용되지 않습니다. 법률이 개정된 것은 아니지만 법원이 지분매각사건에는 공유자유선매수청구권의 행사를 1회로 제한하는 특별매각조건을 붙이기 때문입니다.

공유자가 우선매수를 신고하려면 매각되는 모든 부동산에 조금이라도 지분을 가지고 있어야 합니다. 가령 세 필지의 토지를 일괄하여 매각하는 사건에서 두 필지에 대해서만 지분을 가지고 있다면 공유자우선매수는 할 수 없습니다. 또 매각 부동산에 자기의 지분이 일부라도 포함되어 있다면 역시 공유자우선매수청구권은 인정되지 않습니다. 만약 한 사건에서 여러 사람의 공유자가 우선매수를 신고한 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 됩니다.

출처 : https://www.sedaily.com/NewsView/1RVUS16NTU

600평 기획부동산 경매물건

Overview : 국세가 얼마나 나오나? 공부해야 겠네.

  • 경기도 고양시 덕양구 성사동 산11-12
  • 2022타경3000 물건번호 1 임야
  • 2회 유찰
  • 기회부동산에 팔고 남은 물건 지분 .
  • 공유자가 12명
  • 6월 13일 3차 경매

토지거래허가구역은 투기적인 거래가 성행할 우려가 있는 지역에 실사용 목적으로만 토지와 주택을 거래할 수 있게 하는 규제다. 땅 면적이 주거지역에선 6㎡, 상업지역에선 15㎡를 초과하는 거래는 관할 지자체에 허가를 받아야 한다. 허가 없이 계약을 체결하면 계약은 무효가 되며, 2년 이하 징역이나 토지가격 30%에 상당하는 금액 이하의 벌금을 내야 한다.

해당 일대에 포함된 부동산을 매매하는 경우 토지거래허가를 받아야 하지만, 경매로 나온 물건은 ‘민사집행법’의 예외 규정에 따라 별도의 지자체 거래 허가를 받지 않아도 되기 때문이다.

법원 경매 정보에서 호별배치도

Overview : 호별 배치도가 빠진 경우 창이 동서남북중 어디이 있는지 알수 없다.?

  • 위치에 따라 경매 낙찰에 현저한 영향을 끼친다.
  • 눈먼 사람은 창이 없는 호실을 낙찰 받을 수 있다.
  • 왜 빠졌을까? 생각해봐라.

예) 르메이에르종로타운 1동 6층 630 호

  • 사건번호 : 2022타경 109637
  • 기일 : 2023.05.18 (10:00) / 2023.05.25 (14:00)
  • 최저매각가격 : 288,000,000원

조사 : 구글링 해 봤다.

결론:

  • 16층 같은 30 호실은 북향이다.
  • 북향인데 오피스텔 내부에 공터를 바라본다.
  • 상가층 5층에서 바라본 공터를 사진을 찍어 볼란다.
  • 5층 까지는 상가, 6 부터 오피스텔이다.

Update 2023-06-12

소유권 이전등기 /촉탁등기(단독행위)

  1. 신분증, 도장
  2. 주민등록등본
  3. 잔금 (수표/현금)
  4. 대금지급기한통지서
  5. 토지대장등본(대지권등록부), 건축물대장등본(표제부,전유부)
  6. 등기부등본 발급용
  7. 매각대금완납증명원+부동산 목록 각2부
  8. 부동산 목록 4부
  9. 말소한 목록 4부
  10. 취득세신고서
  11. 등록세신고서
  12. 소유이전등기촉탁신청서

참조 : https://drive.google.com/drive/folders/1RdBvY3vDhvNDHdp1A0JqWP1NqVr9aodm

  1. (법원경매계)<-법원계장님께 대금지급 기한통지서 , 신분증 제시
  2. -> 잔금납부 명령서 , 법원보관금영수증(2부)
  1. (법원내은행)<- 법원보관청구서(사건번호와 인적사항) 작성, 납부 명령서, 잔금지금
  2. ->법원보관금 영수증2부(납부자용)
  3. -> 수입인지 500원짜리 1매 구매
  1. (법원 접수처에서 법원보관금 영수증(1부만), 매각대금 완납증명원서식2부 작성,부동산목록2부, 수입인지(매각대금완납증명원서식 1부에 부착)
  2. -> 경매담당 접수계-> (접수도장) 후 담당경매계장에게 가라고 한다.
  3. 담당경매계장<-완납증명 때문에 왔다 (서류전달)
  4. -> 매각대금완납증명원 도장찍어 1부를 준다.
  1. 시군구세무과<- 취득세, 등록세 신고서 (모르면 물어봄)
  2. ->취득세 납부 고지서, 등록세 납부 고지서,
  1. (법원내은행)<-등록세 납부고지서, 취득세납부고지서, *납부
  1. 증지구입 (이전등기비용 15,000원 , 말소증지비용 1건당 3,000원)
  1. 법원경매*접수계<- 소유권이전등기 촉탁신청서, 부동산표시목록, 등기부사항전부증명서제출용, 토지대장, 주민등록등본, 취득세영수증,등록세영수증,말소할 목록

갑구
1. 몇년 몇월 몇일 등기접수 몇호 압류 
을구
1. 몇년 몇월 몇일 등기접수 몇호 근저당권
이런식으로 순서대로 작성하셔서 4부 출력해서 미리 준비해서 가져가셔야 제출할 때 편해요~
– 말소촉탁 건들 –
저당권설정등기
가압류등기
가처분등기
국세체납처분에 의한 압류등기
경매신청기입등기입니다.
말소가 5건이면 15,000(3,000원×5)원 이라 기재하고 교육세 란에는 3,000(600원×5)원을 적으시고 세액합계란에는 18,000 원으로 기제 (확인필요)

  • 부동산의 표시
     부동산의 표시는 3가지가 명시됩니다.
    – 1동의 건물의 표시와 건물내역
    – 전유부분 건물의 표시
    – 대지권의 목적인 토지의 표시
    이렇게 3가지의 형식에 맞게 A4용지에 작성하시면 됩니다.

흔히 경매정보업체들이나 대법원경매싸이트에 부동산의 표시가 첨부되어 있으니 프린트해서 사용하시면 편리하게 사용할수 있습니다.

갑구
1. 2001년 02월 03일 등기접수 제 11111호 압류 2. 2003년 10월 10일 등기접수 제 22222호 가압류

   국민주택채권
이것은 국세청 사이트 들어가면  제1종 국민주택채권 매입기준 이란 요율표가 있습니다. 구입한 주택의 시가에 맞게 요율대로 구입하시면 됩니다. 구입해서 할인하면 큰돈 안 들어 갑니다.
영수증 발부해 줍니다. 이것이 국민주택채권 매입필증 입니다
참고- 그래도 모르겠다- 등기소가셔서 완납증명서 등기부등본 보여주고 국민주택채권 사야하는데 얼마를 사야 되냐?고 물어보면 알려줍니다.

   등록세 통지서 발급 /말소등록세 발급
물건지 관할구청에 가서 세무과 등록세과가 있습니다.
매각대금완납증명서보여주고 등록세 낼려고 한다라고 하면 직원이 고지서 발부해 줍니다.
이때, 등기부에 말소할 물건의 갯수를 파악하여 말소 등록세도 같이 발부해 달라고 하면 몇건이냐고 물어봅니다.
건수당 2,500원인가 그정도 합니다. 함께 발부 받으면 됩니다. 
은행에 납부하고 영수증 필요함.
참고 : https://ystraveldiary.tistory.com/144