Overview : 종로구 경교장길 35, 303동 7층707호 (평동, 경희궁자이)

2022타경 1979

Overview : 경매에서 지분매각시 “공유자 우선매수 1회에 한함”의 뜻은?

집행관이 해당 경매사건의 최고가매수신고인의 성명과 최고매수신고가격을 호창한 뒤 이의 없음을 확인한 후 그 경매사건의 매각절차가 종료되었음을 고지하기 전까지 공유자는 우선매수를 신고할 수 있고 그 후로는 절대 우선매수를 신고할 수 없습니다.

공유자가 매각기일 전에 우선매수를 신고해 다른 사람들이 입찰을 포기하게 한 후 매각기일에 우선매수를 포기하면 그 경매사건은 유찰될 수밖에 없습니다. 동일한 경매사건에서 공유자가 우선매수를 몇 회까지 신고, 철회할 수 있는지에 대한 법률규정은 없기 때문에 예전에는 공유자가 이런 방법을 반복적으로 사용해 결국 헐값에 낙찰 받는 일이 많았습니다. 그러나 요즘은 이런 꼼수는 허용되지 않습니다. 법률이 개정된 것은 아니지만 법원이 지분매각사건에는 공유자유선매수청구권의 행사를 1회로 제한하는 특별매각조건을 붙이기 때문입니다.

공유자가 우선매수를 신고하려면 매각되는 모든 부동산에 조금이라도 지분을 가지고 있어야 합니다. 가령 세 필지의 토지를 일괄하여 매각하는 사건에서 두 필지에 대해서만 지분을 가지고 있다면 공유자우선매수는 할 수 없습니다. 또 매각 부동산에 자기의 지분이 일부라도 포함되어 있다면 역시 공유자우선매수청구권은 인정되지 않습니다. 만약 한 사건에서 여러 사람의 공유자가 우선매수를 신고한 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 됩니다.

출처 : https://www.sedaily.com/NewsView/1RVUS16NTU

Overview : 국세가 얼마나 나오나? 공부해야 겠네.

• 경기도 고양시 덕양구 성사동 산11-12
• 2022타경3000 물건번호 1 임야
• 2회 유찰
• 기회부동산에 팔고 남은 물건 지분 .
• 공유자가 12명
• 6월 13일 3차 경매

토지거래허가구역은 투기적인 거래가 성행할 우려가 있는 지역에 실사용 목적으로만 토지와 주택을 거래할 수 있게 하는 규제다. 땅 면적이 주거지역에선 6㎡, 상업지역에선 15㎡를 초과하는 거래는 관할 지자체에 허가를 받아야 한다. 허가 없이 계약을 체결하면 계약은 무효가 되며, 2년 이하 징역이나 토지가격 30%에 상당하는 금액 이하의 벌금을 내야 한다.

해당 일대에 포함된 부동산을 매매하는 경우 토지거래허가를 받아야 하지만, 경매로 나온 물건은 ‘민사집행법’의 예외 규정에 따라 별도의 지자체 거래 허가를 받지 않아도 되기 때문이다.

Overview : 인천 남동구 남촌동 512-11 [토지 창고용지 360m2/ 창고이용 180m2]

기일

• 2023.05.12 (10:00) /2023.05.19
• 최저매각가격 : 455,580,000원

카카오맵으로 위치확인

Overview : 호별 배치도가 빠진 경우 창이 동서남북중 어디이 있는지 알수 없다.?

• 위치에 따라 경매 낙찰에 현저한 영향을 끼친다.
• 눈먼 사람은 창이 없는 호실을 낙찰 받을 수 있다.
• 왜 빠졌을까? 생각해봐라.

예) 르메이에르종로타운 1동 6층 630 호

• 사건번호 : 2022타경 109637
• 기일 : 2023.05.18 (10:00) / 2023.05.25 (14:00)
• 최저매각가격 : 288,000,000원

조사 : 구글링 해 봤다.

결론:

• 16층 같은 30 호실은 북향이다.
• 북향인데 오피스텔 내부에 공터를 바라본다.
• 상가층 5층에서 바라본 공터를 사진을 찍어 볼란다.
• 5층 까지는 상가, 6 부터 오피스텔이다.

Update 2023-06-12

1. 신분증, 도장
2. 주민등록등본
3. 잔금 (수표/현금)
4. 대금지급기한통지서
5. 토지대장등본(대지권등록부), 건축물대장등본(표제부,전유부)
6. 등기부등본 발급용
7. 매각대금완납증명원+부동산 목록 각2부
8. 부동산 목록 4부
9. 말소한 목록 4부
10. 취득세신고서
11. 등록세신고서
12. 소유이전등기촉탁신청서

참조 : https://drive.google.com/drive/folders/1RdBvY3vDhvNDHdp1A0JqWP1NqVr9aodm

1. (법원경매계)<-법원계장님께 대금지급 기한통지서 , 신분증 제시
2. -> 잔금납부 명령서 , 법원보관금영수증(2부)

1. (법원내은행)<- 법원보관청구서(사건번호와 인적사항) 작성, 납부 명령서, 잔금지금
2. ->법원보관금 영수증2부(납부자용)
3. -> 수입인지 500원짜리 1매 구매

1. (법원 접수처에서 법원보관금 영수증(1부만), 매각대금 완납증명원서식2부 작성,부동산목록2부, 수입인지(매각대금완납증명원서식 1부에 부착)
2. -> 경매담당 접수계-> (접수도장) 후 담당경매계장에게 가라고 한다.
3. 담당경매계장<-완납증명 때문에 왔다 (서류전달)
4. -> 매각대금완납증명원 도장찍어 1부를 준다.

1. 시군구세무과<- 취득세, 등록세 신고서 (모르면 물어봄)
2. ->취득세 납부 고지서, 등록세 납부 고지서,

1. (법원내은행)<-등록세 납부고지서, 취득세납부고지서, *납부

1. 증지구입 (이전등기비용 15,000원 , 말소증지비용 1건당 3,000원)

1. 법원경매*접수계<- 소유권이전등기 촉탁신청서, 부동산표시목록, 등기부사항전부증명서제출용, 토지대장, 주민등록등본, 취득세영수증,등록세영수증,말소할 목록

갑구
1. 몇년 몇월 몇일 등기접수 몇호 압류 
을구
1. 몇년 몇월 몇일 등기접수 몇호 근저당권
이런식으로 순서대로 작성하셔서 4부 출력해서 미리 준비해서 가져가셔야 제출할 때 편해요~
– 말소촉탁 건들 –
저당권설정등기
가압류등기
가처분등기
국세체납처분에 의한 압류등기
경매신청기입등기입니다.
말소가 5건이면 15,000(3,000원×5)원 이라 기재하고 교육세 란에는 3,000(600원×5)원을 적으시고 세액합계란에는 18,000 원으로 기제 (확인필요)

• 부동산의 표시
   부동산의 표시는 3가지가 명시됩니다.
  – 1동의 건물의 표시와 건물내역
  – 전유부분 건물의 표시
  – 대지권의 목적인 토지의 표시
  이렇게 3가지의 형식에 맞게 A4용지에 작성하시면 됩니다.
  

흔히 경매정보업체들이나 대법원경매싸이트에 부동산의 표시가 첨부되어 있으니 프린트해서 사용하시면 편리하게 사용할수 있습니다.

갑구
1. 2001년 02월 03일 등기접수 제 11111호 압류 2. 2003년 10월 10일 등기접수 제 22222호 가압류

   국민주택채권
이것은 국세청 사이트 들어가면  제1종 국민주택채권 매입기준 이란 요율표가 있습니다. 구입한 주택의 시가에 맞게 요율대로 구입하시면 됩니다. 구입해서 할인하면 큰돈 안 들어 갑니다.
영수증 발부해 줍니다. 이것이 국민주택채권 매입필증 입니다
참고- 그래도 모르겠다- 등기소가셔서 완납증명서 등기부등본 보여주고 국민주택채권 사야하는데 얼마를 사야 되냐?고 물어보면 알려줍니다.

   등록세 통지서 발급 /말소등록세 발급
물건지 관할구청에 가서 세무과 등록세과가 있습니다.
매각대금완납증명서보여주고 등록세 낼려고 한다라고 하면 직원이 고지서 발부해 줍니다.
이때, 등기부에 말소할 물건의 갯수를 파악하여 말소 등록세도 같이 발부해 달라고 하면 몇건이냐고 물어봅니다.
건수당 2,500원인가 그정도 합니다. 함께 발부 받으면 됩니다. 
은행에 납부하고 영수증 필요함.
참고 : https://ystraveldiary.tistory.com/144

원칙적으로 공유자에게 우선매수권을 주되 예외적으로 행사를 제한한다는 의미입니다.
입찰기일 전에 우선매수신청을 하였는데 입찰기일 당일 우선매수권을 행사하지 않아서 유찰된 경우에 다음 입찰기일에는 우선매수권을 행사할 수 없다는 특별매각조건이 붙는 경우가 있는데 이를 우선매수권행사제한이라고 합니다.
예를 들면
수원지방법원 2010타경35298, 2011타경 32043을 검색하여 보시면,

공유자우선매수신고 제한있음.(공유자 우선매수신청을 한 공유자는 매각기일 종결전까지 보증금을 제공하여야 유효하며 매수신청권리를 행사하지 않는 경우에는 차회기일부터 우선권이 없음)

인천 2011타경34387 : 공유자의 우선매수신청권행사는 신고한 첫기일에만 유효하고,다음기일부터는 행사할 수 없음.

광주 2011타경 2102 :특별배각조건 있음(공유자의 우선매수권행사는 1회만 허용)

아래는 졸저 p. 75 내용입니다.

공유자의 우선매수권은 단지 공유자만의 이익을 위해서이며, 채권자와 채무자 등은 손해를 보게 된다. 이러한 문제점에 대하여 신설된 민사집행법 제76조 2항의 입법취지와 관련하여, 공유자의 우선매수권 행사를 제한하고 매각기일 전의 공유자의 우선매수권 행사시 보증금제공을 의무화하여야 한다는 주장이 있으며 현재 상당수 법원에서는 시행하고 있다.
․공유자의 우선매수권 행사의 제한
다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 공유자의 최고가매수신고가격으로 본다는 규정은, 유찰로 인하여 가격을 저감시켜 새 매각기일을 정하는 것보다는 우선매수신청을 한 공유자에게 최저매각가격으로 매각하는 것이 가격의 하락과 경매절차의 지연을 막는 등 채권자나 채무자에게 유리함은 물론 법원의 업무 경감에도 이바지 한다.
따라서 공유자의 우선매수권을 제한없이 행사하도록 하는 것은 민사집행규칙 제76조 2항의 입법취지에 반할 뿐만 아니라 공유자가 이를 남용하여 매기일 우선매수신청을 하게 되면 일반 매수인들은 애써 최고가매수신고인이 되었다 하더라도 차순위로 전락하는 무용의 노력을 피하기 위하여 입찰을 꺼리게 되므로, 민사집행규칙 제76조 2항의 규정에 따라 우선매수를 신청한 공유자는 당해 입찰기일에 다른 매수신고인이 없더라도 당연히 그 기일의 최저매각가격을 최고가매수신고가격으로 보아 매수를 하여야 할 것이나, 만약 우선매수신청한 공유자가 매수보증금을 내지 아니 한 경우에는 민사집행규칙 제138조 4항의 규정을 유추 적용하여 다음 기일부터는 우선매수권행사를 할 수 없도록 함이 타당하다고 생각한다. 단 매각허가결정이 없어 前경매절차의 매수인에는 해당되지 않으므로 공유자로서 우선매수신청은 할 수 없으나 일반입찰은 가능하다고 보면 된다.

․기일 전 공유자의 우선매수권 행사시 보증금제공의 의무화
매각기일에 참석이 곤란하여 기일 전에 우선매수신청을 하는 경우에는 반드시 보증금을 제공하도록 제도를 보완함으로써 우선매수신청의 남용을 막아야 한다. 이는 공유자의 우선매수신청에는 최소한 최저매각가격 이상으로 매수하겠다는 의사표시가 내포되어 있다고 볼 수 있고, 구법에서는 공유자가 우선매수신청을 하려고 하여도 최고가매수신고가격의 10%를 보증금으로 제공하여야 하는 관계로 최고가매수신고인이 호명되기 전에는 보증금을 특정할 수 없었으나 현재는 보증금이 최저매각가격의 10%로 되어 있으므로 기일 전 매수신청에는 반드시 보증의 제공을 의무화할 필요가 있다고 하겠다.

추가 :

과반수지분권자의 일방적인 임대차계약과 소수지분권자의 지위
학원 경매강사를 하는 지인으로부터 질문받은 사안을 소개한다.
질문의 요지는, 甲이 2/3, 乙이 1/3 비율로 아파트 1채를 공유하던 중, 甲이 乙 동의 없이 일방적으로 丙에게 아파트를 임대하고서 보증금 1억원을 받아 수령했다면, 임대차계약에 동의하거나 관여하지 않은 乙도 丙에 대한 보증금반환의무가 있는지 여부에 관한 것이었다.

쉽게 생각하면, 乙 동의없이 甲이 일방적으로 한 임대차계약에 대해 乙이 보증금반환의무를 부담하는 것이 어색하지만, 필자의 지인은 민법 265조 “공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다”는 공유물의 관리행위를 염두에 두고 乙도 丙에 대한 임대차보증금 반환책임을 부담해야하지 않을까하는 생각을 가지고 있었다.

하지만, 결론적으로 乙은 丙에 대해 보증금반환책임을 부담하지 않는다.
그 이유는 다음과 같다.
공유물을 타인에게 임대하는 행위는, 공유물의 처분이나 변경에까지는 이르지 않을 정도로 이용, 개량하는 행위인 공유물의 “관리”행위임에는 틀림없다. 따라서, 타인에 대한 임대는 공유자 과반수로써 결정가능하기 때문에, 과반수 지분권자인 甲이 독자적으로 임대행위를 할 수 있다. 따라서, 丙과 체결된 계약은 임대차계약으로서 유효하고 따라서 비록 乙이 임대차계약에 동의하지 않았다고 하더라도 임대차계약이 적법하게 유지되는 한 무단점유라는 이유로 乙은 丙에 대해 인도(명도)청구를 할 수 없고, 乙 임의로 계약을 해지할 수도 없다. 또한, 유효한 임대차계약이기 때문에 해당 아파트가 경매에 처해지면 丙이 적법한 임차인으로서 대항력, 우선변제권을 주장할 수도 있음은 물론이다.

물론, 乙로서는 甲에 대하여 甲이 보증금수령으로 득한 이득에 대해 자신의 지분비율 상당의 부당이득반환청구를 할 수는 있다.

★ 대법원 1991.9.24. 선고 88다카33855 판결 【부당이득금반환】
가. 부동산에 관하여 과반수 공유지분을 가진 자는 공유자 사이에 공유물의 관리방법에 관하여 협의가 미리 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로 공유토지에 관하여 과반수지분권을 가진 자가 그 공유토지의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용수익할 것을 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하다.
나. 위 항의 경우, 비록 그 특정된 한 부분이 자기의 지분비율에 상당하는 면적의 범위 내라 할지라도 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용수익은 전혀 하고 있지 아니함으로써 손해를 입고 있는 자에 대하여는 과반수 지분권자를 포함한 모든 사용수익을 하고 있는 공유자는 그 자의 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다고 보아야 할 것인 바 이는 모든 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용수익할 수 있기 때문이다.

★ 대법원 1991.9.24. 선고 91다23639 판결 【전세보증금】
–원심은, 판시 부동산은 원ㆍ피고가 공동상속받아 원고가 6/7 지분을, 피고가 1/7 지분을 각 소유하고 있는 바, 피고가 원고의 동의없이 판시 부동산의 1,2층 부분을 소외 이00에게 보증금 2,000만원에, 지하실 부분을 소외 박00에게 보증금 800만원에 각 임대하여 보증금을 각 수령한 사실을 적법히 확정하고 있다.

위 사실관계 하에서 원심은, 원고의 주장 즉 피고가 원고의 동의없이 위 부동산을 타에 임대하여 위와 같이 임대차보증금을 수령하였으므로, 위 임대차보증금 중 원고의 지분비율에 상응하는 부분인 금 2,400만원(2,800 X 6/7)을 부당이득반환 또는 불법행위로 인한 손해배상으로서 지급할 의무가 있다는 점에 대하여, 위 부동산의 1/7 지분 소유자에 불과한 피고가 원고의 동의없이 위 부동산을 타에 임대하여 위와 같이 임대차보증금을 수령하였다면, 이로 인한 수익 중 피고의 지분을 초과하는 부분인 원고 공유지분에 대하여는 피고가 법률상 원인없이 취득한 부당이득이 되어 이를 반환할 의무가 있고, 또한 피고의 위 무단임대행위는 원고의 공유지분의 사용, 수익을 침해한 불법행위가 성립되어 피고는 그 손해를 배상할 의무가 있다고 설시한 다음, 다만 그 반환 또는 배상의 범위는 위 부동산의 임대차로 인한 차임상당액이라 할 것이므로 원고로서는 위 부동산의 차임상당액을 구함은 별론으로 하고 위 부동산의 임대차보증금 자체에 대한 원고의 지분비율 상당액의 반환 또는 배상을 구할 수는 없고, 달리 이 사건에서 원고가 차임상당액의 부당이득 또는 손해배상에 대한 주장, 입증을 하지 아니하고 있다는 이유로 원고의 청구를 배척하고 있는 바, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, —<중략>– 피고가 받은 판시 전세보증금은 장차 입주자(임차인)에게 반환할 성질의 돈이어서 피고가 그 보증금 전액을 현실적으로 이득하고 있다 할 수도 없는 것이다.
또 소론은, 피고의 위 임대차계약은 공유지분 과반수의 동의없이 이루어진 것으로서 무효이므로 위 임대차보증금 중 원고의 지분비율에 상응하는 위 금액을 부당이득 또는 불법행위로 인한 손해배상으로서 구할 수 있어야 한다는 것이나, 위 계약이 무효라는 점을 들어 임차인들에게 건물명도를 구함은 별론으로 하더라도, 이 사건에서 계약당사자가 아닌 원고가 공유자라는 이유만으로 자신의 공유지분에 해당하는 보증금액의 지급을 피고에게 구할 수는 없다 할 것이다. 논지는 이유 없다.

하지만, 그렇다 해도 乙은 임대차계약을 체결한 당사자는 아니고 임차인 丙에게 제3자일 수밖에 없다는 점에서, 丙에 대해 임대차보증금반환의무를 부담하지는 않는다.

★ 대법원 1991.4.12. 선고 90다20220 판결 【손해배상(기)】
가. 공유토지 중 도로보다 높은 부분을 굴착하여 도로와 같은 높이로 정지하는 공사는 공유토지의 이용가치를 높이는 것으로서 공유물의 관리행위로 보아야 한다.
나. 공유토지의 과반수지분권자는 다른 공유자와 협의없이 단독으로 관리행위를 할 수가 있으며 그로 인한 관리비용은 공유자의 지분비율에 따라 부담할 의무가 있으나, 위와 같은 관리비용의 부담의무는 공유자의 내부관계에 있어서 부담을 정하는 것일 뿐, 제3자와의 관계는 당해 법률관계에 따라 결정된다고 할 것이고, 따라서 과반수지분권자가 관리행위가 되는 정지공사를 시행함에 있어 시공회사에 대하여 공사비용은 자신이 정산하기로 약정하였다면 그 공사비를 직접 부담해야 할 사람은 과반수지분권자만이라 할 것이고, 다만 그가 그 공사비를 지출하였다면 다른 공유자에게 그의 지분비율에 따른 공사비만을 상환청구할 수 있을 뿐이다.

따라서, 丙이 乙을 상대로 보증금반환청구소송을 제기한다고 하더라도 丙의 청구는 기각될 수밖에 없다. 결국, 丙은 甲에 대해서만 보증금반환판결이라는 채무명의를 득할 수밖에 없고, 그 결과 해당 아파트에 관해서는 甲 지분만을 경매에 부칠 수 있게 된다.
丙 아닌 타인이 아파트에 대해 신청한 경매에서는 丙이 적법한 임차인으로서 권리를 행사하고 배당받는 것과 비교하면 언뜻 불공평하다는 생각이 들 수 있지만, 공유물의 관리행위로서 임대차계약이 유효하다는 것과 임대차계약의 당사자라는 점과는 다른 문제라는 점에서 보자면, 논리적으로도 타당하다고 본다. -이상-