원칙적으로 공유자에게 우선매수권을 주되 예외적으로 행사를 제한한다는 의미입니다.
입찰기일 전에 우선매수신청을 하였는데 입찰기일 당일 우선매수권을 행사하지 않아서 유찰된 경우에 다음 입찰기일에는 우선매수권을 행사할 수 없다는 특별매각조건이 붙는 경우가 있는데 이를 우선매수권행사제한이라고 합니다.
예를 들면
수원지방법원 2010타경35298, 2011타경 32043을 검색하여 보시면,
공유자우선매수신고 제한있음.(공유자 우선매수신청을 한 공유자는 매각기일 종결전까지 보증금을 제공하여야 유효하며 매수신청권리를 행사하지 않는 경우에는 차회기일부터 우선권이 없음)
인천 2011타경34387 : 공유자의 우선매수신청권행사는 신고한 첫기일에만 유효하고,다음기일부터는 행사할 수 없음.
광주 2011타경 2102 :특별배각조건 있음(공유자의 우선매수권행사는 1회만 허용)
아래는 졸저 p. 75 내용입니다.
공유자의 우선매수권은 단지 공유자만의 이익을 위해서이며, 채권자와 채무자 등은 손해를 보게 된다. 이러한 문제점에 대하여 신설된 민사집행법 제76조 2항의 입법취지와 관련하여, 공유자의 우선매수권 행사를 제한하고 매각기일 전의 공유자의 우선매수권 행사시 보증금제공을 의무화하여야 한다는 주장이 있으며 현재 상당수 법원에서는 시행하고 있다.
․공유자의 우선매수권 행사의 제한
다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 공유자의 최고가매수신고가격으로 본다는 규정은, 유찰로 인하여 가격을 저감시켜 새 매각기일을 정하는 것보다는 우선매수신청을 한 공유자에게 최저매각가격으로 매각하는 것이 가격의 하락과 경매절차의 지연을 막는 등 채권자나 채무자에게 유리함은 물론 법원의 업무 경감에도 이바지 한다.
따라서 공유자의 우선매수권을 제한없이 행사하도록 하는 것은 민사집행규칙 제76조 2항의 입법취지에 반할 뿐만 아니라 공유자가 이를 남용하여 매기일 우선매수신청을 하게 되면 일반 매수인들은 애써 최고가매수신고인이 되었다 하더라도 차순위로 전락하는 무용의 노력을 피하기 위하여 입찰을 꺼리게 되므로, 민사집행규칙 제76조 2항의 규정에 따라 우선매수를 신청한 공유자는 당해 입찰기일에 다른 매수신고인이 없더라도 당연히 그 기일의 최저매각가격을 최고가매수신고가격으로 보아 매수를 하여야 할 것이나, 만약 우선매수신청한 공유자가 매수보증금을 내지 아니 한 경우에는 민사집행규칙 제138조 4항의 규정을 유추 적용하여 다음 기일부터는 우선매수권행사를 할 수 없도록 함이 타당하다고 생각한다. 단 매각허가결정이 없어 前경매절차의 매수인에는 해당되지 않으므로 공유자로서 우선매수신청은 할 수 없으나 일반입찰은 가능하다고 보면 된다.
․기일 전 공유자의 우선매수권 행사시 보증금제공의 의무화
매각기일에 참석이 곤란하여 기일 전에 우선매수신청을 하는 경우에는 반드시 보증금을 제공하도록 제도를 보완함으로써 우선매수신청의 남용을 막아야 한다. 이는 공유자의 우선매수신청에는 최소한 최저매각가격 이상으로 매수하겠다는 의사표시가 내포되어 있다고 볼 수 있고, 구법에서는 공유자가 우선매수신청을 하려고 하여도 최고가매수신고가격의 10%를 보증금으로 제공하여야 하는 관계로 최고가매수신고인이 호명되기 전에는 보증금을 특정할 수 없었으나 현재는 보증금이 최저매각가격의 10%로 되어 있으므로 기일 전 매수신청에는 반드시 보증의 제공을 의무화할 필요가 있다고 하겠다.
추가 :
과반수지분권자의 일방적인 임대차계약과 소수지분권자의 지위
학원 경매강사를 하는 지인으로부터 질문받은 사안을 소개한다.
질문의 요지는, 甲이 2/3, 乙이 1/3 비율로 아파트 1채를 공유하던 중, 甲이 乙 동의 없이 일방적으로 丙에게 아파트를 임대하고서 보증금 1억원을 받아 수령했다면, 임대차계약에 동의하거나 관여하지 않은 乙도 丙에 대한 보증금반환의무가 있는지 여부에 관한 것이었다.
쉽게 생각하면, 乙 동의없이 甲이 일방적으로 한 임대차계약에 대해 乙이 보증금반환의무를 부담하는 것이 어색하지만, 필자의 지인은 민법 265조 “공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다”는 공유물의 관리행위를 염두에 두고 乙도 丙에 대한 임대차보증금 반환책임을 부담해야하지 않을까하는 생각을 가지고 있었다.
하지만, 결론적으로 乙은 丙에 대해 보증금반환책임을 부담하지 않는다.
그 이유는 다음과 같다.
공유물을 타인에게 임대하는 행위는, 공유물의 처분이나 변경에까지는 이르지 않을 정도로 이용, 개량하는 행위인 공유물의 “관리”행위임에는 틀림없다. 따라서, 타인에 대한 임대는 공유자 과반수로써 결정가능하기 때문에, 과반수 지분권자인 甲이 독자적으로 임대행위를 할 수 있다. 따라서, 丙과 체결된 계약은 임대차계약으로서 유효하고 따라서 비록 乙이 임대차계약에 동의하지 않았다고 하더라도 임대차계약이 적법하게 유지되는 한 무단점유라는 이유로 乙은 丙에 대해 인도(명도)청구를 할 수 없고, 乙 임의로 계약을 해지할 수도 없다. 또한, 유효한 임대차계약이기 때문에 해당 아파트가 경매에 처해지면 丙이 적법한 임차인으로서 대항력, 우선변제권을 주장할 수도 있음은 물론이다.
물론, 乙로서는 甲에 대하여 甲이 보증금수령으로 득한 이득에 대해 자신의 지분비율 상당의 부당이득반환청구를 할 수는 있다.
★ 대법원 1991.9.24. 선고 88다카33855 판결 【부당이득금반환】
가. 부동산에 관하여 과반수 공유지분을 가진 자는 공유자 사이에 공유물의 관리방법에 관하여 협의가 미리 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로 공유토지에 관하여 과반수지분권을 가진 자가 그 공유토지의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용수익할 것을 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하다.
나. 위 항의 경우, 비록 그 특정된 한 부분이 자기의 지분비율에 상당하는 면적의 범위 내라 할지라도 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용수익은 전혀 하고 있지 아니함으로써 손해를 입고 있는 자에 대하여는 과반수 지분권자를 포함한 모든 사용수익을 하고 있는 공유자는 그 자의 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다고 보아야 할 것인 바 이는 모든 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용수익할 수 있기 때문이다.
★ 대법원 1991.9.24. 선고 91다23639 판결 【전세보증금】
–원심은, 판시 부동산은 원ㆍ피고가 공동상속받아 원고가 6/7 지분을, 피고가 1/7 지분을 각 소유하고 있는 바, 피고가 원고의 동의없이 판시 부동산의 1,2층 부분을 소외 이00에게 보증금 2,000만원에, 지하실 부분을 소외 박00에게 보증금 800만원에 각 임대하여 보증금을 각 수령한 사실을 적법히 확정하고 있다.
위 사실관계 하에서 원심은, 원고의 주장 즉 피고가 원고의 동의없이 위 부동산을 타에 임대하여 위와 같이 임대차보증금을 수령하였으므로, 위 임대차보증금 중 원고의 지분비율에 상응하는 부분인 금 2,400만원(2,800 X 6/7)을 부당이득반환 또는 불법행위로 인한 손해배상으로서 지급할 의무가 있다는 점에 대하여, 위 부동산의 1/7 지분 소유자에 불과한 피고가 원고의 동의없이 위 부동산을 타에 임대하여 위와 같이 임대차보증금을 수령하였다면, 이로 인한 수익 중 피고의 지분을 초과하는 부분인 원고 공유지분에 대하여는 피고가 법률상 원인없이 취득한 부당이득이 되어 이를 반환할 의무가 있고, 또한 피고의 위 무단임대행위는 원고의 공유지분의 사용, 수익을 침해한 불법행위가 성립되어 피고는 그 손해를 배상할 의무가 있다고 설시한 다음, 다만 그 반환 또는 배상의 범위는 위 부동산의 임대차로 인한 차임상당액이라 할 것이므로 원고로서는 위 부동산의 차임상당액을 구함은 별론으로 하고 위 부동산의 임대차보증금 자체에 대한 원고의 지분비율 상당액의 반환 또는 배상을 구할 수는 없고, 달리 이 사건에서 원고가 차임상당액의 부당이득 또는 손해배상에 대한 주장, 입증을 하지 아니하고 있다는 이유로 원고의 청구를 배척하고 있는 바, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, —<중략>– 피고가 받은 판시 전세보증금은 장차 입주자(임차인)에게 반환할 성질의 돈이어서 피고가 그 보증금 전액을 현실적으로 이득하고 있다 할 수도 없는 것이다.
또 소론은, 피고의 위 임대차계약은 공유지분 과반수의 동의없이 이루어진 것으로서 무효이므로 위 임대차보증금 중 원고의 지분비율에 상응하는 위 금액을 부당이득 또는 불법행위로 인한 손해배상으로서 구할 수 있어야 한다는 것이나, 위 계약이 무효라는 점을 들어 임차인들에게 건물명도를 구함은 별론으로 하더라도, 이 사건에서 계약당사자가 아닌 원고가 공유자라는 이유만으로 자신의 공유지분에 해당하는 보증금액의 지급을 피고에게 구할 수는 없다 할 것이다. 논지는 이유 없다.
하지만, 그렇다 해도 乙은 임대차계약을 체결한 당사자는 아니고 임차인 丙에게 제3자일 수밖에 없다는 점에서, 丙에 대해 임대차보증금반환의무를 부담하지는 않는다.
★ 대법원 1991.4.12. 선고 90다20220 판결 【손해배상(기)】
가. 공유토지 중 도로보다 높은 부분을 굴착하여 도로와 같은 높이로 정지하는 공사는 공유토지의 이용가치를 높이는 것으로서 공유물의 관리행위로 보아야 한다.
나. 공유토지의 과반수지분권자는 다른 공유자와 협의없이 단독으로 관리행위를 할 수가 있으며 그로 인한 관리비용은 공유자의 지분비율에 따라 부담할 의무가 있으나, 위와 같은 관리비용의 부담의무는 공유자의 내부관계에 있어서 부담을 정하는 것일 뿐, 제3자와의 관계는 당해 법률관계에 따라 결정된다고 할 것이고, 따라서 과반수지분권자가 관리행위가 되는 정지공사를 시행함에 있어 시공회사에 대하여 공사비용은 자신이 정산하기로 약정하였다면 그 공사비를 직접 부담해야 할 사람은 과반수지분권자만이라 할 것이고, 다만 그가 그 공사비를 지출하였다면 다른 공유자에게 그의 지분비율에 따른 공사비만을 상환청구할 수 있을 뿐이다.
따라서, 丙이 乙을 상대로 보증금반환청구소송을 제기한다고 하더라도 丙의 청구는 기각될 수밖에 없다. 결국, 丙은 甲에 대해서만 보증금반환판결이라는 채무명의를 득할 수밖에 없고, 그 결과 해당 아파트에 관해서는 甲 지분만을 경매에 부칠 수 있게 된다.
丙 아닌 타인이 아파트에 대해 신청한 경매에서는 丙이 적법한 임차인으로서 권리를 행사하고 배당받는 것과 비교하면 언뜻 불공평하다는 생각이 들 수 있지만, 공유물의 관리행위로서 임대차계약이 유효하다는 것과 임대차계약의 당사자라는 점과는 다른 문제라는 점에서 보자면, 논리적으로도 타당하다고 본다. -이상-
